土地コンサルティング
「ken-ken inc.,」の土地コンサルティング
より効果的な土地活用をするためには、専門のノウハウを持った建築家による土地コンサルティングが必要不可欠です。
ここでは当サイト「土地活用と賃貸住宅」を監修する「ken-ken inc.,」の土地コンサルティングについてご紹介します。
横浜市の地主さんの相談事例 ～土地を切り売りした税金対策の顛末～
横浜市の事例を紹介致します。
横浜市のとある場所での話です。
大きなディベロッパーへ土地を売却。
地元の工務店で建売りを建てて販売。
賃貸アパートを建てる。
気が付くと、手元には、居住者の少ない木造のアパートが数棟と駐車場しか〝土地〟は残っていませんでした。
この方は代々の地主の方で、今までは駅前にある不動産屋のコンサルティングのもと節税対策になるからと、金融機関も一緒になって土地の税金対策を進めてこられたのだそうです。
いよいよご自分の子供達へ渡そうとした時、子供達から「いらない！」と言われたそうです。なぜでしょう？
その地域は、駅からバスで20分徒歩10分程度の緑の無い住宅地の場所で、地域としては魅力的な場所ではなかったのです。
アパートは、築年数も古く少数の高齢者の方が住み、建て替えの時期が来ているのに出来ず。
売った建売りの住宅も立て替えの時期なのに、建物間が異常に狭い為、建て替えのさい、現行民法の有効で50cmを空けてしまうと、今の家より小さく狭くなってしまう為、建て替えも進まず、地域も人も高齢化が進み元気の無い地域になってしまっています。
税金対策として土地を切り売りしてきた結果、魅力のない土地が誕生してしまったのです。
子供達から見れば、多くの税金を支払った所で、将来収入が見込める地域（土地）では無いと思われたそうです。
大きな問題は、壊すに壊せないアパートです。
これからの時代、確実に人口は減っていきます。交通の便の良い土地、環境の良い土地など魅力のある土地から、埋まっていきます。幾ら「横浜市」でも厳しいのです。自分で駅を造る事は出来ません、巨大なショッピングモールを造る事は当然出来ません。
「地主さん」として長期的に魅力的な「土地」「町」づくりを考えねば行く事も子孫のための宿命と言えるのではないでしょうか？
築40年貸店舗オーナーの相談事例 ～賃貸オーナー様への耐震診断のススメ～
木造貸店舗を持ち、賃借人が出られたため建築の構造調査のご相談事例です。
その建物は、駅前のロータリーに有り、40年ぶりに賃借人が出られたため、建築の構造チェックのご相談でした。
昔から有る、木造2階建ての長屋建築物、つまり一本の柱を隣同士で使っていました。左右の店舗はここ10年以内に手を入れをしており、左右の建物に支えられているような状態、壁は稾すさの入った土壁、基礎らしいものしか無く、良く建っていたなと思う状態でした。
新しく基礎を作り、元の構造体は残しつつ、内側へ新しい構造体を作り上げ、複雑に絡み合っていた、設備を整理し、屋根、防水のやり直し、次のテナントの為に内装デザインが造り易いように、改装しました。
以前リフォーム業者に見てもらった時は、外壁の吹き直し、内部のクロスの張り替え、クリーニングの見積りがすぐに出てきたそうです。
家主さんはおっしゃいました。「なぜリフォーム屋さんは建物自体の話をしてくれなかったのだろう？」と。
決して悪気が有った訳では無いと思います、彼らは彼らなりの知っている知識で考えてくれたのだと思います。リフォーム業者さんと設計事務所とは見る視点が違います。
賃借人が入っているからと言ってそのまま放置しておくのはとても危険です。事が起れば家主の責任もあります。築年数の長い建物に関してましてはまずは建物の健康診断(建物診断)をお進めします、行政によっては予算がつきます、地震は必ずやってくるものですから、是非一度、設計事務所へ依頼して調べて下さい。
土地特性の見極めを間違うと賃貸経営にどういった影響がでるか?
土地も人と同じように十人十色、決して同じ場所は有りません。
その土地の〝適正〟をシッカリと読み解かなければなりません。
駅からの距離、交通の便、地図では解りにくい土地の高低差、日照、法律からくる色々な制限、その場所の将来性、町として考える事、隣地に立つ建物、建て変わったときの事などを考えておかなければいけません。
賃貸経営は、20年～30年後を見据えながら計画を考えなくてはいけません。どんな建物でも、新築から8年程程度は入居者の確保が容易でしたが、賃貸住宅は供給過多と一般的には認識されている現状で、土地適正に合わない賃貸経営はリスクを発生します。税金対策・中長期の資産運用には最適な賃貸経営だからこそ、しっかりとした「土地適正」の見極めが大事になります。9年目以降が収入になるのですから。９年目から30年目までを重視したプランニングが必須業務となります。
「OO不動産」「OOハウス」「OO地所」等、土地活用をうたった所が沢山有ります。考えなければいけない事は、彼らはこの町の将来の事、町並みを考えている訳では有りません。自分たちの商品（アパート、建売り）を売っているのです。建築を建てているのではなく、商品を作り売っているのです。とどのつまり、成績の為にポイントを稼いでいるだけなのです、地域の収益表と「保証するから」といい、「土地を私どもに預けて頂ければ、あなたの口座にお金が振り込まれます。」といい。契約書にサインをした瞬間に別の案件の為にいなくなってしまいます。土地の将来性とかいろいろ語った話は、現場の人は何も解らずアパートは出来上がっていくのです。
土地の魅力を最大限に活かした土地活用が最大のリスク軽減であり、こういった土地活用により先祖代々の土地や、町並みが保たれる事を建築家として願って止み得ません。
土地コンサルティング フェーズ1
複数の土地を所有されているお客様や、これから土地を購入されるお客様に対して、資産運用に適した土地を選定するコンサルティングを行います。
土地によっては「都市計画法」や「建築基準法」、そして土地自体の物理的条件によって様々な障害が発生する場合があるのです。
土地を購入する前に「ken-ken inc.,」までご相談いただくことで、お客様にとってリスクとなる諸条件を確認し、事前に回避するための対策をご提案をすることができます。
土地コンサルティング フェーズ2
建築の専門家の立場から、周辺環境や都市計画法を踏まえた有効的な土地活用法をご提案させていただきます。
お客様の所有する土地の現状の条件や法的制限から、最大限に有効活用するための計画を立案いたします。
建築条件は土地によってまったく異なるものです。「土地の最大利用」「土地の潜在力を最大限引き出す」という部分に関しては、専門のノウハウを持った「ken-ken inc.,」にとって得意分野と言えます。お気軽にお問い合わせ下さい！
